Por Sergio 
El mercado inmobiliario mundial en 2025 atraviesa una etapa de contrastes. Mientras ciudades como Dubái, Lisboa o Miami siguen registrando subidas históricas en los precios de la vivienda, otros mercados muestran señales claras de debilidad: caídas de precios, sobreoferta, endeudamiento récord y pérdida de atractivo para los inversores.
En este análisis detallado descubrirás dónde no invertir en bienes inmuebles en 2025, cuáles son los mercados en retroceso y los factores que explican estas tendencias.
1. China: epicentro de la crisis inmobiliaria mundial en 2025
- Caída de precios de vivienda nueva: -5 % interanual (enero 2025).
- Viviendas de segunda mano: descensos entre -5,6 % y -8,2 %.
- Ventas de suelo urbano: en mínimos de más de 10 años.
- Gigantes inmobiliarios en crisis: Evergrande y Country Garden en liquidación o reestructuración.
China concentra la mayor burbuja inmobiliaria en declive de 2025. Con millones de pisos vacíos, una población envejecida y la paralización de la construcción, todo apunta a una “década perdida” para el mercado inmobiliario chino.
2. Norteamérica: correcciones en Canadá y Estados Unidos
Toronto: el mercado más sobrevalorado de Canadá
- Ratio precio-ingreso: 13 veces el salario medio.
- Ajuste en 2024: -5 %, pero aún en niveles insostenibles.
- Riesgo 2025: alto endeudamiento y presión hipotecaria.
San Francisco: del boom tecnológico al ajuste inmobiliario
- Precio medio de vivienda: caída del -13,3 % desde 2022.
- Alquileres: descenso cercano al -10 %.
- Oficinas: vacancia récord del 35 %.
- Factores: teletrabajo, fuga de empresas y cambio demográfico.
Sun Belt en EE. UU.: sobreoferta tras el boom pandémico
Ciudades como Phoenix, Tucson, Albuquerque o West Palm Beach sufren estancamiento de precios y exceso de viviendas nuevas, perdiendo atractivo para los inversores en 2025.
3. Europa: burbujas inmobiliarias en retroceso
- Alemania:
- Múnich: -9,2 % en el último trimestre de 2024.
- Fráncfort: -8 %.
- Problemas estructurales: salarios estancados, exceso regulatorio y falta de construcción.
- Suecia (Estocolmo):
- Descenso de -11,5 % en 2024.
- Riesgo elevado por hipotecas variables y alta inflación.
- Reino Unido (Londres):
- Caídas leves y pérdida de atractivo para compradores internacionales.
Europa muestra un claro patrón: ciudades antes premium se encuentran en retroceso, con precios en corrección y limitaciones regulatorias.
4. Países Bajos: la paradoja de Ámsterdam
Aunque la demanda es alta (faltan más de 400.000 viviendas), la regulación de alquileres, los costes elevados y la falta de oferta están generando un mercado tensionado, con alto riesgo de estancamiento para 2025.
5. América Latina: contrastes y riesgos
- Chile: compraventa -30 % desde 2022, afectada por inflación y tipos altos.
- Argentina: recesión crónica, inflación récord y devaluación constante.
- México: Monterrey y CDMX atraen inversión extranjera, pero hay sobreoferta en periferias de vivienda media y baja.
6. Asia emergente y Medio Oriente
- Dubái y Arabia Saudí: siguen fuertes gracias a inversión récord.
- Mercados secundarios: pierden capital hacia hubs más sólidos.
- Japón: precios estables en Tokio, desplome en zonas rurales.
- India: crecimiento en urbes principales, exceso de oferta en ciudades secundarias.
7. Oficinas en crisis global: el gran reto del 2025
- Estados Unidos: 30 % de préstamos de oficinas con valor inferior a la deuda.
- Europa: vacancia récord en París, Berlín y Madrid.
- Nueva tendencia: auge del coworking y espacios flexibles, con oficinas tradicionales perdiendo valor.
8. Factores adicionales a considerar antes de invertir en 2025
Más allá de las cifras puntuales de precios, existen indicadores estructurales que permiten anticipar en qué países y ciudades no conviene invertir en bienes inmuebles en 2025. Estos elementos suelen estar presentes en todos los mercados en declive y son señales de alerta para los inversores.
- Tipos de interés elevados
La política monetaria en economías desarrolladas sigue presionando a las hipotecas. Países como Suecia, Canadá o Reino Unido mantienen a miles de familias al límite de su capacidad de pago. Esto genera mayor riesgo de impagos y, en consecuencia, caída de precios. - Cambios sociales y laborales
El teletrabajo, la movilidad internacional y la preferencia de las nuevas generaciones por el alquiler frente a la compra están transformando el mercado. Ciudades como San Francisco y Berlín experimentan ajustes por el desajuste entre oferta de oficinas y la nueva demanda de espacios flexibles. - Inseguridad económica y política
En Latinoamérica, la falta de estabilidad macroeconómica, sumada a procesos inflacionarios crónicos como en Argentina o la incertidumbre regulatoria en Chile, convierten a estos países en ejemplos claros de mercados inmobiliarios poco recomendables en 2025. - Demografía en retroceso
Japón y China comparten un mismo problema: una población envejecida y en reducción. Esto no solo disminuye la demanda de vivienda, sino que también limita la rentabilidad futura de cualquier inversión en ladrillo.
9. Perspectiva global: la importancia de la diversificación
El panorama internacional confirma que no todos los mercados inmobiliarios son refugios seguros en 2025. La estrategia más sólida para el inversor no es buscar dónde comprar barato, sino evitar los mercados en declive y destinar capital hacia aquellos con fundamentos sólidos: crecimiento demográfico, estabilidad económica y políticas de vivienda sostenibles.
En definitiva, saber dónde no invertir en bienes inmuebles en 2025 es tan importante como identificar los países con mayor potencial. Esta visión estratégica permite reducir riesgos, evitar pérdidas y asegurar que la inversión en el sector inmobiliario siga siendo una fuente confiable de rentabilidad a largo plazo.
Conclusión: dónde no invertir en bienes inmuebles en 2025
Los mercados con mayor riesgo para invertir en 2025 son:
- China, epicentro de la crisis inmobiliaria global.
- Toronto y otras ciudades canadienses con sobreendeudamiento.
- Múnich, Fráncfort y Estocolmo en Europa.
- San Francisco y el Sun Belt en Estados Unidos.
- Chile y Argentina en Latinoamérica.
Recomendación para inversores
Identificar dónde no invertir en bienes inmuebles en 2025 es clave para evitar pérdidas y dirigir el capital hacia mercados sólidos con potencial de crecimiento real.