Por Sergio 
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
El Cap Rate es como el velocímetro: te dice a qué velocidad está “corriendo” tu inversión en función de la renta que produce el activo, sin tener en cuenta cómo la financiaste. Se obtiene dividiendo los ingresos netos operativos (alquiler) entre el precio de compra por 100.
Cash On Return (Rendimiento neto)
El Cash on Cash Return compara el flujo de caja neto (después de pagar hipoteca, impuestos, seguros, etc.) con el capital invertido. Se obtiene diviendo el flujo de caja neto (lo que ganas anualmente) entre el efectivo invertido para comprar la propiedad por 100.
ROI (Return On Investment)
El ROI es el tablero completo: mide el rendimiento total de tu inversión, considerando no solo el flujo de caja anual, sino también la revalorización de la propiedad, la amortización de la deuda y cualquier ganancia futura al vender.
¿Por qué son interesantes de calcular?
- El Cap Rate te ayuda a comparar propiedades en el mercado, como si fueran coches de diferentes marcas. Permite comparar propiedades de manera “neutral”, ya que no importa si pagaste en efectivo o con hipoteca. Es ideal para medir la eficiencia del activo en sí mismo.
- El Cash on Cash te dice si ese coche rinde bien con el combustible (tu dinero) que le pusiste. Este indicador responde a la pregunta “¿Qué tan bien trabaja mi propio dinero?”. Es crucial cuando usas financiación, porque refleja el efecto del apalancamiento.
- El ROI te muestra si, tras años de manejo, el viaje valió la pena en conjunto. Es la métrica más global, la que mira el viaje entero y no solo un tramo.
En resumen, una inversión inmobiliaria sin estos cálculos es como conducir sin tablero de control: puedes avanzar, pero no sabrás si vas rápido, si consumes demasiado, o si el viaje será rentable al final.